土地や建物を相続した場合、法務局での名義変更手続き（相続登記）をすることになります。
　相続登記は、いつまでにしなければならないという義務はありません。とはいえ、早めの相続登記手続きをお勧めいたします。理由としては、以下の３点が挙げられます。

①さらなる相続の発生

相続登記をせずに放置している間にさらなる相続が発生してしまうと、相続に関わる当事者が増えることになってしまいます。
　すると、取得しなければならない戸籍等の書類が増えたり、相続人間での遺産分割の話し合いが難航する可能性があります。

　例えば、左のような親族関係で不動産を所有する春男が死亡した場合は、花子、太郎、次郎の三人が相続人となります。相続人間で、遺産分割協議が成立する前に太郎が死亡した場合は、太郎の相続人である夏子と一郎が相続権を引き継ぐことになります。したがって、春男の遺産に関しては、花子、次郎、夏子、一郎の４人で話し合いをする必要があります。
　そのまま放置して相続が発生すると、さらに相続人が増えていくことになり、遺産分割協議の成立が難しくなります。

②相続人の中に認知症の方や行方不明者の発生

相続人の中で認知症等により判断能力を失ってしまった方がいる場合は、その方は有効な法律行為（遺産分割協議）ができなくなってしまいますので、代わりに遺産分割協議をしてもらう成年後見人を家庭裁判所に選任してもらう必要があります。成年後見人が申し立てから選任されるまでに約１～２ヶ月程度かかることと、成年後見人は遺産分割協議において代理する本人の利益を確保する必要があることに注意が必要です。
　
　相続人の中に行方不明者がいる場合は、その行方不明者を除外して遺産分割協議を成立させることはできず、行方不明者の代わりに遺産分割協議をしてもらう不在者財産管理人を家庭裁判所に選任してもらう必要があります。不在者財産管理人の場合も、申し立てから選任されるまでに約１～２ヶ月程度かかることと、不在者財産管理人は遺産分割協議において代理する本人の利益を確保する必要があることに注意が必要です。

③処分行為の前提として相続登記が必要

相続した不動産を売却や贈与で名義を変えたり、銀行の融資のために担保権（抵当権など）を設定するためには、故人名義のまま名義変更や担保権の設定をすることはできず、前提として相続人名義に変更をする必要があります。
　いざ、所有権移転登記や抵当権設定登記をする際に慌てる事がないよう、できるうちに相続登記をすることをお勧めします。

司法書士法人エントラストに相続登記を依頼する場合に必要な書類

　当事務所に相続登記を依頼する場合は、まず以下の書類があれば大丈夫です。戸籍謄本は、司法書士に依頼をすれば取得代行しますし、不動産登記簿謄本は、事務所にてインターネットで即時に確認できます。その他の必要書類は、相談時にご説明いたします。
１　遺言書（ある場合のみ）
２　故人の固定資産税納税通知書又は資産証明書

※不動産が熊本県外であっても、対応できます。
※ご相談は、お電話（０９６－２８５－１１２０）又は　メール問い合わせフォーム　から受け付けております。　

熊本市東区尾ノ上一丁目４４番１６号
司法書士法人エントラスト
司法書士・ＡＦＰ　廣濱　翔　

　平成２８年１月２９日の日本銀行の政策決定会合で導入が決まった、金融機関が日本銀行に預けるお金の一部に年－０・１％の金利をつける『マイナス金利』政策が、２月１６日から適用開始しています。
　私たちの生活にも預金の金利引き下げや、銀行手数料の引き上げ等で影響を及ぼすと考えられており、既に一部の金融機関では預金金利の引き下げが発表されています。

　また、住宅ローンについても、既に借入金利の引き下げを発表している金融機関もあります。
　したがって、これから住宅の購入や新築を検討している方は、金利が引き下げられた住宅ローンを借りることができますので、マイナス金利政策の恩恵を受けることができます。

　一方、既に住宅ローンを利用して住宅の購入や新築をしている方も、住宅ローンを金利の高いものから安いものに借り替える「住宅ローンの借り換え」をすることによって、住宅ローン金利引き下げの恩恵を受けることができます。
　ただし、住宅ローンを借り替える場合は、登記費用や融資事務手数料等の諸経費がかかりますので、住宅ローンを借り替えた場合と借り替えない場合の総額を試算してみる必要があります。
　
　マイナス金利の導入による景気への影響はまだ不透明ですが、今後の動向が気になります。

司法書士／ＡＦＰ（ファイナンシャルプランナー）　　廣濱翔
　

　前回に引き続き、不動産（土地や建物）に関する遺言書を作成する場合の注意点を挙げていきます。

２　私道等持分の記載漏れチェック
　自宅の前面道路が私道でご近所の方と持分を持ち合っていることがたまにあります。他には、ゴミ捨て場や井戸等の土地を近隣者と共有で持っていることもあります。
　そういう場合は、自宅の土地と建物だけではなく、私道等に対する持分を忘れずに遺言書に記載しておく必要があります。遺言書に記載がなければ、自宅を相続した人が私道等の持分を取得するために他の相続人と話し合いをする必要が出てきます。
　私道等の有無については、自宅を購入した際の売買契約書、固定資産名寄せ帳、字図、地積測量図等で調査すると良いでしょう。
　不動産に対する持分の有無がよく分からなければ、司法書士等専門家にご相談ください。

３　「相続させる」と「遺贈する」の使い分け
　遺言書を書く場合においては、財産を「あげる」や「任せる」と書くことが想定されますが、できれば、「相続させる」又は「遺贈する」のどちらかの文言を使用したほうが遺言に基づく相続手続がスムーズに行えます。

　「相続させる」又は「遺贈する」の使い分けは、財産を譲り受ける方が相続人か相続人以外かで異なります。
　財産を譲り受ける方が相続人の場合→「相続させる」・「遺贈する」の両方が使えます。
　財産を譲り受ける方が相続人以外の場合→「遺贈する」のみ使えます。
※つまり、「相続させる」は相手が相続人の場合にしか使用できないということです。

　そして、特に不動産を相続人に渡したい場合は、「相続させる」の方を使います。理由は、不動産の名義変更を行う際、「相続」と「遺贈」では関与する人が異なるからです。

　「相続させる」→相続人が単独で所有権移転登記を行うことができる（他の相続人の協力不要）。
　「遺贈する」→受遺者（遺贈で財産をもらった人）と、相続人又は遺言執行者が共同で所有権移転登記をする。

不動産に関する遺言書を作成する場合は、ぜひ参考にされてください。

司法書士・ＡＦＰ　廣濱　翔

　不動産の相続登記のご依頼を受けた場合、通常、以下の３つの方法のいずれかで決まった遺産の分け方で不動産の名義変更手続きを進めていきます。

遺産の分配方法
①　遺言（被相続人による遺産の分配方法の指定）
②　遺産分割（共同相続人全員による遺産の分け方の協議）
③　法定相続（遺言や遺産分割によらない場合の民法で決まった法定相続分）

　最近は、遺言を作成する方が増加しており、遺言に基づく相続登記のご依頼を受けることが増えてきました。しかしながら、特に自筆証書遺言の場合、その遺言に基づいて相続登記を行う場合に苦慮することも多いです。
　今回から２回に分けて、不動産（土地や建物）に関する遺言書を作成する場合の注意点をいくつか挙げ、遺言書を作成する際の参考にしていただきたいと思います。

１　不動産の特定方法
　まず、不動産の住居表示の「住所」と、不動産登記簿上の「所在・地番」は違うものです。具体的には、以下のように記載が異なることが多いです。

具体例
　住所の場合：熊本市東区尾ノ上一丁目〇番〇号
　　　　　　　　　合志市須屋〇番地

　所在・地番の場合：熊本市東区尾ノ上一丁目〇番の土地
　　　　　　　　　　　　　合志市須屋字佐土原〇番の土地
　　　　　　　　　　　　　熊本市東区尾ノ上一丁目〇番地　家屋番号　〇番の建物

　遺言における不動産の書き方は、できるだけ、不動産登記簿謄本（登記事項証明書）の記載どおり、「所在・地番」で特定する必要があります。
　遺言を書く際はできるだけ最新の登記簿謄本（登記事項証明書）を取得し、そこに記載されているとおりに書きます。
　登記簿謄本は、法務局で取得することができ、以前と違って対象の不動産を管轄する法務局以外の法務局でも取得できるようになっています。
　また、登記簿謄本を取得する際も、住所ではなく、「所在・地番」で特定する必要があります。

記載例
　土地の場合
　　所　在　　熊本市東区尾ノ上一丁目
　　地　番　　〇番
　　地　目　　宅地
　　地　積　　２００㎡

　建物の場合
　　所　　　在　　熊本市東区尾ノ上一丁目〇番地
　　家屋番号　　〇番
　　種　　　類　　居宅
　　構　　　造　　木造かわらぶき２階建
　　床  面  積　　１階　６０㎡
　　　　　　　　　　２階　４０㎡

　次回は、私道持分や、相続させると遺贈するの使い分けについて、掲載予定です。

　
　司法書士法人エントラストでは、遺言書の作成に関する相談も受け付けております。遺言についてお悩みの方はお問い合わせください。
　司法書士法人エントラストの遺言のページ

司法書士／ＡＦＰ　廣濱　翔

　タイトルにもあるとおり、毎年２月は「相続登記はお済ですか月間」となっており、熊本県司法書士会でも相続登記に関する無料相談会を実施します。

　そもそも『相続登記』という言葉を初めて聞かれた方にご説明差し上げますと、『相続登記』とは、相続による不動産（土地や家）の名義変更手続きのことを言います。
　相続登記は、相続税の申告のようにいつまでにしなければならないという期限はありません。しかしながら、亡くなった方名義の不動産は、相続人に名義変更をしてからでなければ、売却したり、銀行融資の担保に提供したりすることはできません。
　また、遺産分割協議（相続人全員による相続財産の分配方法についての合意）をしないまま、新たに相続が発生すると、遺産分割協議に参加しなければならない当事者が増加し、遺産分割協議が難航する恐れがあります。
　そのため、司法書士会では、相続登記を早めに行うことを勧めています。

　例えば、以下のようなことでお困りの方はご相談ください。
・亡くなった父の不動産について兄弟間で話し合い、私が相続することになったが、その後の手続きがよく分からない
・遺言で不動産を相続することになったが、どうしたらよいか分からない
・亡くなった母の自筆の遺言書が見つかったが、裁判所の検認手続きが必要だと知り、その手続きについて相談したい
・相続人の中に、行方不明者又は未成年者がいるため、相続登記が進められない
・亡くなった人の不動産の登記済権利証を紛失したが、相続登記を進められるのか心配
・不動産を相続することになったが、その不動産は遠方にある
・相続登記に必要な費用について知りたい

　司法書士法人エントラストでも、「相続登記はお済ですか月間」に協力すべく、相続登記に関する無料相談に応じます。
　相続登記に関する無料相談のご予約は、電話（０９６－２８５－１１２０）若しくはメールで受け付けておりますので、お問い合わせください。

熊本市東区尾ノ上一丁目４４番１６号
司法書士法人エントラスト