土地や建物を相続した場合、法務局での名義変更手続き（相続登記）をすることになります。
　相続登記は、いつまでにしなければならないという義務はありません。とはいえ、早めの相続登記手続きをお勧めいたします。理由としては、以下の３点が挙げられます。

①さらなる相続の発生

相続登記をせずに放置している間にさらなる相続が発生してしまうと、相続に関わる当事者が増えることになってしまいます。
　すると、取得しなければならない戸籍等の書類が増えたり、相続人間での遺産分割の話し合いが難航する可能性があります。

　例えば、左のような親族関係で不動産を所有する春男が死亡した場合は、花子、太郎、次郎の三人が相続人となります。相続人間で、遺産分割協議が成立する前に太郎が死亡した場合は、太郎の相続人である夏子と一郎が相続権を引き継ぐことになります。したがって、春男の遺産に関しては、花子、次郎、夏子、一郎の４人で話し合いをする必要があります。
　そのまま放置して相続が発生すると、さらに相続人が増えていくことになり、遺産分割協議の成立が難しくなります。

②相続人の中に認知症の方や行方不明者の発生

相続人の中で認知症等により判断能力を失ってしまった方がいる場合は、その方は有効な法律行為（遺産分割協議）ができなくなってしまいますので、代わりに遺産分割協議をしてもらう成年後見人を家庭裁判所に選任してもらう必要があります。成年後見人が申し立てから選任されるまでに約１～２ヶ月程度かかることと、成年後見人は遺産分割協議において代理する本人の利益を確保する必要があることに注意が必要です。
　
　相続人の中に行方不明者がいる場合は、その行方不明者を除外して遺産分割協議を成立させることはできず、行方不明者の代わりに遺産分割協議をしてもらう不在者財産管理人を家庭裁判所に選任してもらう必要があります。不在者財産管理人の場合も、申し立てから選任されるまでに約１～２ヶ月程度かかることと、不在者財産管理人は遺産分割協議において代理する本人の利益を確保する必要があることに注意が必要です。

③処分行為の前提として相続登記が必要

相続した不動産を売却や贈与で名義を変えたり、銀行の融資のために担保権（抵当権など）を設定するためには、故人名義のまま名義変更や担保権の設定をすることはできず、前提として相続人名義に変更をする必要があります。
　いざ、所有権移転登記や抵当権設定登記をする際に慌てる事がないよう、できるうちに相続登記をすることをお勧めします。

司法書士法人エントラストに相続登記を依頼する場合に必要な書類

　当事務所に相続登記を依頼する場合は、まず以下の書類があれば大丈夫です。戸籍謄本は、司法書士に依頼をすれば取得代行しますし、不動産登記簿謄本は、事務所にてインターネットで即時に確認できます。その他の必要書類は、相談時にご説明いたします。
１　遺言書（ある場合のみ）
２　故人の固定資産税納税通知書又は資産証明書

※不動産が熊本県外であっても、対応できます。
※ご相談は、お電話（０９６－２８５－１１２０）又は　メール問い合わせフォーム　から受け付けております。　

熊本市東区尾ノ上一丁目４４番１６号
司法書士法人エントラスト
司法書士・ＡＦＰ　廣濱　翔　

　平成２８年１月２９日の日本銀行の政策決定会合で導入が決まった、金融機関が日本銀行に預けるお金の一部に年－０・１％の金利をつける『マイナス金利』政策が、２月１６日から適用開始しています。
　私たちの生活にも預金の金利引き下げや、銀行手数料の引き上げ等で影響を及ぼすと考えられており、既に一部の金融機関では預金金利の引き下げが発表されています。

　また、住宅ローンについても、既に借入金利の引き下げを発表している金融機関もあります。
　したがって、これから住宅の購入や新築を検討している方は、金利が引き下げられた住宅ローンを借りることができますので、マイナス金利政策の恩恵を受けることができます。

　一方、既に住宅ローンを利用して住宅の購入や新築をしている方も、住宅ローンを金利の高いものから安いものに借り替える「住宅ローンの借り換え」をすることによって、住宅ローン金利引き下げの恩恵を受けることができます。
　ただし、住宅ローンを借り替える場合は、登記費用や融資事務手数料等の諸経費がかかりますので、住宅ローンを借り替えた場合と借り替えない場合の総額を試算してみる必要があります。
　
　マイナス金利の導入による景気への影響はまだ不透明ですが、今後の動向が気になります。

司法書士／ＡＦＰ（ファイナンシャルプランナー）　　廣濱翔
　

　大切な人が亡くなってしまうと、葬儀、４９日等で慌ただしく日にちが過ぎてしまいますが、法律上、３ヶ月以内に相続をするかしないかの選択を求められることになります。
　具体的には、相続が開始すると、相続人は相続の開始があったことを知ったときから３ヶ月以内（以下、「熟慮期間」といいます）に「単純承認」、「限定承認」、「相続放棄」のいずれかを選択する必要があります。

○単純承認、限定承認、相続放棄の概要

※相続するプラスの財産はある程度あるが、負債がどれくらいあるか分からないので、単純承認となるのが不安という場合は、「限定承認」を選択するといいと思います。
※また、相続放棄を選択した場合は、相続放棄をした者は最初から相続人ではなかったものとみなされるため、次の順位の相続人に相続権が移ることになります。したがって、相続放棄をする場合は次順位の相続人に相続放棄をすることをお知らせしておくと次順位の相続人が余裕を持って相続をするかしないかを選択することができると思います。

○申述先
　限定承認又は相続放棄の申述は、被相続人（亡くなった人）の最後の住所地の家庭裁判所に行う必要があります。したがって、被相続人の最期の住所地が、例えば、熊本市、宇土市、宇城市、合志市、菊池市のうち旧泗水町、菊池郡大津町、菊池郡菊陽町、阿蘇郡西原村、上天草市のうち旧大矢野町であれば、熊本家庭裁判所に申述をする必要があります。

○熟慮期間の延長
　熟慮期間内に相続人が相続財産の状況を調査しても、単純承認、限定承認又は相続放棄のいずれをするかを決定できない場合には、家庭裁判所に申立てをすることにより、３か月の熟慮期間を伸長することができます。

　限定承認又は相続放棄の手続きは家庭裁判所の手続きになりますので、裁判所の書類作成を業務とする司法書士に相談できます。手続きの流れ等がご不明な点がございましたら、ご相談ください。

司法書士／ＡＦＰ　　廣濱翔

　平成２８年度（２０１６年度）の税制改正大綱が平成２７年１２月２４日に閣議決定されました。
　平成２８年２月５日に、国会に法案が提出されています。
　毎年、今の時期は次年度の税制改正が予定されていますので、司法書士としても税制改正の動向が気になります。

　今年度の税制改正の中で、最近、社会問題化している空き家の放置問題の対応策として、「 空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」の創設が予定されています。

　具体的には、一定の要件を満たす空き家の売却について、３，０００万円の特別控除を行うというものです。相続により取得した空き家の売却について税制上優遇することにより、放置空き家の発生を抑制することが期待されます。

※財務省のホームページより引用

主な要件

○特例の対象となる不動産

　昭和５６年（１９８１年）５月３１日以前に建築された建物であって、相続開始の直前まで被相続人の自宅であり、被相続人は一人暮らしであったこと。

①耐震リフォームを行って売却した場合は、建物及びその敷地
②建物を解体して売却した場合は、建物解体後の敷地
※マンション等は適用除外です。

○特例の対象期間

　平成２８年４月１日から平成３１年１２月３１日までの間の売却（但し、当該相続の時から当該相続開始日以後３年を経過する日の属する年の１２月３１日までの間に相続人が譲渡した場合に限る）
○譲渡対価の制限

　１億円以下であること

○その他
　相続の時から譲渡の時まで、使用履歴がなく空き家であること
※本記事作成時には、法案がまだ成立していないので、要件等が未確定であることにご注意ください。

その他の平成２８年度の税制改正にご興味がある方は、とても長くて読む気がなくなりますが・・・こちらの「所得税法等の一部を改正する法律案」をご参照ください。

第190回国会における財務省関連法律

司法書士・ＡＦＰ　廣濱翔

【平成２８年４月１日追記】
　平成２８年３月２９日「所得税法等の一部を改正する法律案」が可決成立しました。平成２８年４月１日より上記制度が施行されています。
　上記の、「 空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」を利用できる場面はとても限定されていますが、今後、より利用しやすいように制度が拡充されるかもしれません。