【空き家問題】

最近、『空き家』の増加が社会問題となっているのをご存知ですか？平成２５年度の総務省の統計によると、総住宅数の１３．５％（８２０万戸）が空き家となっています。国も本格的に空き家対策に乗り出し、「空き家等対策の推進に関する特別措置法」が平成２７年５月２６日に全面施行されています。
　空き家となる原因としては、住み替え、介護施設への入居、親の自宅を相続したが既に持ち家がある等が考えられます。

　空き家が放置されると、老朽化した空き家が倒壊するといった防災上の問題、空き家に不法滞在する等の防犯上の問題等が発生し、適正管理されていない空き家があることで周辺地域に多くの弊害をもたらしてしまいます。空き家が倒壊して他人に怪我をさせたりすると、建物の所有者に損害を賠償する責任が生じます。

【空き家予防としての信託の活用事例】　
　所有者が空き家を適正に管理できない場合に備える方法の一つとして、『信託』を利用する方法が考えられます。

　例えば、高齢者の親が身体の不自由のため老人ホームに入居するのに伴って自宅が空き家となるケースを取り上げます。
　将来、所有者である親が認知症により判断能力が衰えてしまうと、自宅の賃貸借契約や売買契約の締結を単独で行うことができなくなります。なお、判断能力の衰えに対応する制度として「成年後見制度」がありますが、信託と成年後見制度との違いは、　信託の概要　をご覧ください。

　高齢者の親（委託者）とその子ども（受託者）との間で、親の自宅を信託財産とする信託契約を締結します。受託者である子どもが自宅の所有者となるため、親に代わって子どもが自宅を賃貸することもできますし、必要に応じて自宅の売却をすることができます。
　ここで注意が必要なのは、家賃収入や売却などによって得た利益を委託者である親が取得するようにしなければ、贈与税の問題が発生する点です。
　また、子どもが信託目的に従って自宅を管理・処分をしているかを受益者の代わりに監督する信託監督人を置くこともできます。

司法書士／ＡＦＰ　　廣濱　翔

　少子高齢社会を迎えた日本において、老後の財産管理、死後の財産承継や経営者の事業承継を社会問題として取り上げるニュースを見ることが多くなりました。
司法書士法人エントラストでは、少しでもこの問題やそれに対する対策を少しでも分かりやすくお客様に伝えたいとの想いから、『司法書士が教える終活　～人生の最期を心残りなく迎えるための制度活用～』と『事業承継について考える～会社の未来のために～』のパンフレット２種類を作成しました。

事務所にて配布しておりますので、ご覧になりたい方はお気軽にお問い合わせください。

熊本市東区尾ノ上一丁目４４番１６号
司法書士法人エントラスト
ＴＥＬ　０９６－２８５－１１２０

　今回は、不動産の相続による名義変更（相続登記）のご依頼を受ける際によく聞かれる「手続きの流れ」と「必要書類」について書きます。

【相続登記の手続きの流れ】

１　不動産（土地・建物）の特定

　以下の資料を基に亡くなられた方（被相続人）の所有する不動産を特定します。

　・不動産の所在地の市町村で発行される固定資産税納税通知書や名寄せ帳

　・登記済権利証

　・字図や地積測量図（稀に固定資産税が課税されていない私道持分があります。）

　・不動産登記事項証明書（登記簿謄本）

２　相続人の特定

　戸籍を基に相続人を特定します。戸籍は本籍地のある市町村で取得できます。

　必要な戸籍は、以下のとおりです。

　・被相続人の出生時から死亡時までの戸籍

　・相続人の戸籍

　・死亡している相続人がいる場合は、その相続人の出生時から死亡時までの戸籍

※自分で戸籍を取得する手間を省きたい場合は、相続登記を依頼した司法書士に手続きに必要な戸籍の取得も依頼することができます。

３　遺産分割協議（遺言書がない場合）

　　相続人全員で不動産をどのように分けるかを協議します。

※ご依頼があれば、司法書士が協議内容に基づいて遺産分割協議書を作成します。

※相続人の中に未成年者、行方不明者や成年被後見人等がいる場合は、それぞれ法定代理人が遺産分割協議に参加することになります。ご不明な点はお問い合わせください。

４　司法書士への登記委任

　　不動産を相続する人から司法書士へ所有権移転登記の申請を委任します。

５　不動産の所在地を管轄する法務局への登記申請

　　登記完了後、相続人に権利証（登記識別情報通知書）が発行されます。

【必要書類】

○遺言書がなく遺産分割協議による場合

１　相続の対象となる不動産の固定資産評価証明書

２　相続人特定のために必要な戸籍一式

３　遺産分割協議書（相続人全員が署名・捺印＜実印＞したもの）

４　相続人全員の印鑑証明書

５　不動産を相続する方の住民票

○遺言書に不動産の相続人への分配方法が記載されている場合

１　相続の対象となる不動産の固定資産評価証明書
２　被相続人、及び不動産を分配された相続人の戸籍
３　遺言書
　　※遺言書が自筆証書遺言である場合は、先に家庭裁判所へ遺言書の検認申立てが必要です。司法書士に遺言書の検認申立書の作成を依頼することもできます。
４　不動産を相続する方の住民票

【登録免許税】
　相続を原因とする不動産の名義変更をする際は、登録免許税という税金がかかります。
　登録免許税の計算方法は、固定資産評価額（１，０００円未満切捨て）×４/１０００です。
　例えば、固定資産評価額が１０００万円の土地を相続により名義変更する場合には、４万円の登録免許税が課税されます。

　上記書類は一般的な事案による場合のものです。事案によっては、別の書類が必要となる場合があります。
　その他詳細な手続きについては、お問い合わせください。
　電　話　０９６－２８５－１１２０
　メール　司法書士法人エントラストへのお問い合わせメールフォーム

司法書士・ＡＦＰ　廣濱翔